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lunedì 16 marzo 2009
il mattone
11:29 | 
Pubblicato da
Unknown |
Investire in immobili conviene sempre
investire-nella-casa-conviene
E’ meglio puntare sul mattone come bene rifugio, la ricetta “all’Italiana”, oppure fidarsi dell’intuito e del senso degli affari, scegliendo di andare in affitto per puntare i propri risparmi in operazioni “a più alta redditività”?
A porsi il problema anche l’ufficio studio di UBH che ha scelto di prendere come parametro per valutare la redditività dell’investimento immobiliare la variazione dell’indice Istat del costo della vita.L’UBH ha preso in considerazione un periodo di 25 anni, nel corso dei quali il valore delle case si è triplicato, avendo registrato un incremento del 203,1%, mentre l’inflazione, sempre nello stesso periodo, si è confermata pari ad un più 145,9%.In pratica considerando i valori assoluti il gap è superiore al 50%, con la performance che in termini reali è di un più 23,22%.Naturalmente come ben sa chi ha dimestichezza con gli andamenti economici la perfomance non è stata costante nel tempo. L’aumento annuo nominale dei valori immobiliari ha toccato il suo picco nel 1992 (con un più 15,80%) proprio alla vigilia dello scoppio della più grave crisi immobiliare del dopoguerra: l’anno successivo infatti i valori immobiliari sono crollati di un 16,20% in termini nominali.Un tracollo, oggi dimenticato dai più, che venne all’epoca giustamente vissuto in toni apocalittici, tanto più considerando che sommando alla perdita nominale il valore dell’inflazione in decremento effettivo, in soli dodici mesi, fu pari al 20%.Una situazione molto simile a quella attuale: la recessione infatti, anche allora, si accompagnava però a una svalutazione drammatica della lira, uscita dallo Sme, e ad un aumento del costo del denaro che aveva portato i mutui attorno al 16%.Oggi, a differenza di allora, non abbiamo la svalutazione e il costo dei mutui, anche nella fase più drammatica della crisi, non è mai stato superiore al 7%.Altra differenza è invece insita nell’andamento intrinseco del mercato immobiliare: nel 1992 infatti il crollo delle quotazioni riguardò in maniera più evidente le case nelle zone centrali, colpa dei prezzi del mercato decisamente drogati, mentre le periferie limitavano i danni.
L’esatto contrario di quel che sta succedendo oggi, dove a perdere punti sono invece proprio le zone periferiche dove si concentrano gli immobili più “popolari”, che pagano lo scotto della diminuzione della domanda delle fasce economicamente più deboli, mentre non conosce flessioni l’andamento del mercato per quel che concerne le zone di pregio delle grande città, a dimostrazione di una tensione speculativa che continua a rimanere alta.
Messo l’accento sulle differenze una lezione dalla comparazione tra la crisi attuale e quella del 92 possiamo comunque trarla: ovvero che acquistare al momento giusto, quando si tratta di immobili, può portare a consistenti guadagni.
Tanto per fare un esempio concreto chi acquistò nel 1996, alla fine del ciclo negativo, potè contare in breve tempo su una rivalutazione sull’inflazione del 56,5%. Al contrario chi acquistò ai massimi del mercato del 1992, poco prima del crollo, dovette fare i conti con una perdita del 6,1%.Guadagni molto alti a fronte di perdite relativamente modeste dunque, assolutamente incomparabili con un qualsiasi investimento azionario, come insegna l’altalena, anche recente, delle principali Piazze d’Affari. L’investimento immobiliare quindi paga sempre, tanto più se si considera che oltre al guadagno in fase di realizzo (compravendita), va considerati i benefici legati al possesso: dal risparmio dei canoni d’affitto conseguiti da chi utilizza la casa direttamente, al guadagno vero e proprio ottenuto da chi affitta l’immobile per trarne reddito.Infine un ultimo dato: se si guarda alle sole variazioni nominali per sei volte, nel quarto di secolo considerato, la crescita è stata a due cifre, mentre il segno meno ha fatto la sua comparsa solo per tre volte: nel 1993, nel 1994 e nel 2008.
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E’ meglio puntare sul mattone come bene rifugio, la ricetta “all’Italiana”, oppure fidarsi dell’intuito e del senso degli affari, scegliendo di andare in affitto per puntare i propri risparmi in operazioni “a più alta redditività”?
A porsi il problema anche l’ufficio studio di UBH che ha scelto di prendere come parametro per valutare la redditività dell’investimento immobiliare la variazione dell’indice Istat del costo della vita.L’UBH ha preso in considerazione un periodo di 25 anni, nel corso dei quali il valore delle case si è triplicato, avendo registrato un incremento del 203,1%, mentre l’inflazione, sempre nello stesso periodo, si è confermata pari ad un più 145,9%.In pratica considerando i valori assoluti il gap è superiore al 50%, con la performance che in termini reali è di un più 23,22%.Naturalmente come ben sa chi ha dimestichezza con gli andamenti economici la perfomance non è stata costante nel tempo. L’aumento annuo nominale dei valori immobiliari ha toccato il suo picco nel 1992 (con un più 15,80%) proprio alla vigilia dello scoppio della più grave crisi immobiliare del dopoguerra: l’anno successivo infatti i valori immobiliari sono crollati di un 16,20% in termini nominali.Un tracollo, oggi dimenticato dai più, che venne all’epoca giustamente vissuto in toni apocalittici, tanto più considerando che sommando alla perdita nominale il valore dell’inflazione in decremento effettivo, in soli dodici mesi, fu pari al 20%.Una situazione molto simile a quella attuale: la recessione infatti, anche allora, si accompagnava però a una svalutazione drammatica della lira, uscita dallo Sme, e ad un aumento del costo del denaro che aveva portato i mutui attorno al 16%.Oggi, a differenza di allora, non abbiamo la svalutazione e il costo dei mutui, anche nella fase più drammatica della crisi, non è mai stato superiore al 7%.Altra differenza è invece insita nell’andamento intrinseco del mercato immobiliare: nel 1992 infatti il crollo delle quotazioni riguardò in maniera più evidente le case nelle zone centrali, colpa dei prezzi del mercato decisamente drogati, mentre le periferie limitavano i danni.
L’esatto contrario di quel che sta succedendo oggi, dove a perdere punti sono invece proprio le zone periferiche dove si concentrano gli immobili più “popolari”, che pagano lo scotto della diminuzione della domanda delle fasce economicamente più deboli, mentre non conosce flessioni l’andamento del mercato per quel che concerne le zone di pregio delle grande città, a dimostrazione di una tensione speculativa che continua a rimanere alta.
Messo l’accento sulle differenze una lezione dalla comparazione tra la crisi attuale e quella del 92 possiamo comunque trarla: ovvero che acquistare al momento giusto, quando si tratta di immobili, può portare a consistenti guadagni.
Tanto per fare un esempio concreto chi acquistò nel 1996, alla fine del ciclo negativo, potè contare in breve tempo su una rivalutazione sull’inflazione del 56,5%. Al contrario chi acquistò ai massimi del mercato del 1992, poco prima del crollo, dovette fare i conti con una perdita del 6,1%.Guadagni molto alti a fronte di perdite relativamente modeste dunque, assolutamente incomparabili con un qualsiasi investimento azionario, come insegna l’altalena, anche recente, delle principali Piazze d’Affari. L’investimento immobiliare quindi paga sempre, tanto più se si considera che oltre al guadagno in fase di realizzo (compravendita), va considerati i benefici legati al possesso: dal risparmio dei canoni d’affitto conseguiti da chi utilizza la casa direttamente, al guadagno vero e proprio ottenuto da chi affitta l’immobile per trarne reddito.Infine un ultimo dato: se si guarda alle sole variazioni nominali per sei volte, nel quarto di secolo considerato, la crescita è stata a due cifre, mentre il segno meno ha fatto la sua comparsa solo per tre volte: nel 1993, nel 1994 e nel 2008.
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